Die anhaltende Preiskorrektur am deutschen Wohnimmobilienmarkt, eine restriktive Kreditvergabe der Geschäftsbanken und mangelnde Eigenmittel führen mitunter zu Kapital-Engpässen bei der Finanzierung von Modernisierungsmassnahmen im Wohnungsbestand.
Mezzanine Debt kann hier als mittelfristiger Baustein in der Kapitalstruktur eine Brücke schlagen, mit attraktiven Konditionen und das bei einem heute meist niedrigeren Gesamtverschuldungsgrad.
- Wohnimmobilien im Bestand verzeichneten im 2. Quartal dieses Jahres einen Preisrückgang von mehr als 10% (Destatis, stand 21.11.2023).
- Hohe Materialkosten, steigende Insolvenzzahlen bei Projektentwicklern und regulatorische Unsicherheiten spiegeln sich in der restriktiven Kreditvergabe wider (Bulwiengesa Q2/23).
- Bestandsimmobilien mit Investitionsrückstau und relativ hohen Leerständen generieren zum einen in der Regel genügend Überschüsse, um bestehende langfristige Finanzierungen zu bedienen. Zum anderen kann über mögliche Umbaumaßnahmen, wie beispielsweise Dachausbau oder altersgerechter Umbau, die Attraktivität eines Objektes verbessert und damit das Ertragspotenzial mittelfristig gesteigert werden.
- Durch die aktuell zu beobachtende Zurückhaltung der Senior Banken bei der Kreditvergabe und die Knappheit an Ressourcen der Eigenkapitalgeber sehen wir im aktuellen Marktumfeld selektiv Opportunitäten für alternative Kapitalgeber, insbesondere im Mid-market Segment „Wohnen“. Die Verbindung aus vorhandener Kapitaldienstfähigkeit von Bestandsimmobilien, aktuell attraktiven Marktkonditionen für Fremdkapital und ein niedrigerer Verschuldungsgrad im Vergleich zu den letzten Jahren stellen aus unserer Sicht attraktive Rahmenbedingungen für Mezzanine als alternative Finanzierungsform bei Bestandsimmoblien dar.
Eigene Darstellung; Stand: 27.11.2023
Der HAGIM Lenwood Residential Real Estate Debt (Artikel 8+SFDR) Fonds legt seinen Investitionsfokus auf Wohnimmoblien mit folgenden Kriterien:
Mezzanine Finanzierungen, Whole Loans und Bridge Loans
- Mindestens 70% in Bestands-Immobilien,
- Mindestens 70% in Deutschland,
- Mindestens 70% in ESG-konforme Immobilien, insbesondere mit Fokus auf – soziale Merkmale nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung
- Ziel LTV: 70-75%
Risikohinweise
Investitionen in Real Estate Debt können Risiken enthalten. Beispielsweise kann nicht garantiert werden, dass ein bestimmtes Rendite- oder Ertragsziel erreicht wird. Renditen der Vergangenheit oder Prognosen sind keine Garantie für Erfolge in der Zukunft.
Bei Real Estate Debt handelt es sich grundsätzlich um eine illiquide Anlageform. Portfolio Investments unterliegen keiner Marktpreisbewertung durch den Sekundärmarkt und können – auch von außerordentlichen – Wertberichtigungen betroffen sein. Eine Liquidation des Portfolios oder von Einzelinvestments kann im Sonderfall erhebliche Wertverluste zur Folge haben.
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