Investorenverhalten in einem veränderten Marktumfeld

6. Okt. 2022

Michael van Riesen
Leiter Sales & Business Development

Die Einschätzung der Experten

Die Inflation, das Anheben der Leitzinsen, der Anstieg der Baukosten und die immer noch nicht vollständig abschätzbaren Auswirkungen des Ukraine-Kriegs haben bei vielen Akteuren im Immobilienmarkt zu einer Neueinschätzung der Lage und teilweise auch ihrer Strategie geführt. Um einen Marktüberblick zu erhalten, wurden in einer Studie 250 Immobilieninvestoren zu ihren Einschätzungen bei aktuell relevanten Fragestellungen im Immobiliensektor interviewt. Allgemein vermuten die Experten keinen positiven Ausblick für die deutsche Gesamtwirtschaft. Es rechnen 80,3 der befragten Personen mit einer Stagnation oder sogar einer Rezession. Zusätzlich sehen sie keinen Rückgang der Zinsen in den nächsten 12 – 24 Monaten bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Von den befragten Investoren rechnen 78,7 Prozent mit einem Zins im Bereich von 2,5 – 3,5 Prozent, wobei 3,0 Prozent der Modalwert ist.
Quelle: Catella Research 2022
Hierbei muss allerdings berücksichtigt werden, dass diese Befragung im Juni durchgeführt wurde. Seitdem hat sich die bei manchen Marktteilnehmern vorhandene Hoffnung, das Inflationsplateau sei erreicht, nicht bewahrheitet. Nach der vom Europäischen Statistikamt Eurostat am 31.08.2022 vorgelegten Schätzung lag die Inflationsrate im Euroraum im August bei 9,1 Prozent. Damit ist die Inflationsrate weiter am Steigen. Weil es europäische Länder wie die baltischen Staaten gibt, die eine Inflationsrate von 20 % oder höher haben – Spitzenreiter im Euroraum ist Estland mit 25,2 Prozent – wird eine weitere deutliche Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB zumindest wahrscheinlicher. Dies muss jedoch nicht zwingend zum Problem werden. Auf die Frage, welche Auswirkungen im Immobiliensektor nach einer Zinsanhebung beobachtbar sind, antworteten fast dreimal so viele Experten, dass sie aufgrund der abnehmenden Überschussliquidität eher mit gleichbleibenden Preisen in überhitzten Immobilienmärkten rechnen als mit dem klassischen Modell der mittelfristig sinkenden Preise als Reaktion auf die Zinsanhebung (68,9 Prozent zu 24,6 Prozent). Passend dazu gaben 31,1 Prozent der Experten an, ihre Investmentstrategie im Falle einer weiteren Zinsanhebung im dritten Quartal nicht zu ändern.

Die Wahl des bevorzugten Segments ändert sich

In einem herausfordernderen Umfeld zeigen sich Veränderungen bei den geplanten Allokationen. Hier dominiert das Wohnsegment. Bei den angedachten Allokationen nach Bereichen liegt das Wohnsegment mehr als 20 Prozent vor dem zweitplatzierten Logistikbereich. In den wirtschaftlich auch für Privathaushalte schwereren Zeiten bekommt das Argument, dass Menschen immer wohnen müssen und hier die Preissetzungsmacht weiterhin bei den Investoren liegt sowie das geringe Einsparpotential der Menschen in diesem Bereich, immer mehr Gewicht. Über 70 Prozent der befragten Investoren sehen nachhaltiges Investieren als einen zukünftig relevanten Marktfaktor, sowohl bei der Bewirtschaftung als auch beim Verkauf. Dies ist insbesondere interessant, da es eine deutliche Veränderung zum Vorjahr aufzeigt. In einer Studie 2021 haben nur 35 Prozent der befragten Experten Impact Investing als wichtig oder sehr wichtig eingeschätzt. Nun ein Jahr später hat sich der Anteil mehr als verdoppelt. Ein weiteres klares Zeichen, dass Investoren in diesen von Herausforderungen geprägten Zeiten ihren Blick verstärkt auf Qualitätsimmobilien richten. Bei den Ansätzen um eine Immobilie nachhaltiger zu gestalten, prävalieren Umweltaspekte. Die beiden am häufigsten genannten Punkte in der Befragung sind energetische Sanierungen und erneuerbare Energien. Der soziale Aspekt wird bisher eher stiefmütterlich behandelt. Jedoch sollte gerade dieser nicht aus den Augen verloren werden. Hierfür reicht bereits die Überlegung, welchen sozialen Sprengstoff die Indexmieten bieten könnten.
Quelle: Catella Research 2022

Die neuen Herausforderungen im Immobilienmarkt

Investoren stehen heute beim Immobilienmarkt vor anderen Herausforderungen als im letzten Jahrzehnt. Es wird kleinere und in manchen Bereichen auch größere Veränderungen im Investorenverhalten geben. Dies bedeutet jedoch weder, dass Investoren ihre komplette Strategie über den Haufen werfen müssen noch dass es zu einem erheblichen Einbruch des Marktes kommt und keine lohnenswerten Investments getätigt werden können. Bildrechte: Canva.com
Risikohinweise
  • Investitionen in Real Estate Debt können Risiken enthalten. Beispielsweise kann nicht garantiert werden, dass ein bestimmtes Rendite- oder Ertragsziel erreicht wird. Renditen der Vergangenheit oder Prognosen sind keine Garantie für Erfolge in der Zukunft.
  • Bei Real Estate Debt handelt es sich grundsätzlich um eine illiquide Anlageform. Portfolio Investments unterliegen keiner Marktpreisbewertung durch den Sekundärmarkt und können – auch von außerordentlichen – Wertberichtigungen betroffen sein. Eine Liquidation des Portfolios oder von Einzelinvestments kann im Sonderfall erhebliche Wertverluste zur Folge haben.
Quellen
[1]: Catella, Inflation, Zinsanhebung oder ESG?, 28. Juli 2022 [2]: FAZ, Die Inflation im Euroraum steigt auf 9,1 Prozent, 31. August 2022 [3]: Catella, Catella Asset-Allokation-Studie 2021, 20. Oktober 2021
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Auf Investment-Ebene stehen die Bedürfnisse und das Verständnis unserer Kunden von ESG im Vordergrund. Wir sehen uns als Enabler und Berater haben helfen Ihnen gerne Ihre Vorstellungen in einem Portfolio umzusetzen.

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Die Vergütungspolitik steht im Einklang mit der Geschäfts- und Risikostrategie, den Zielen und Interessen der Gesellschaft und umfasst Maßnahmen zur Vermeidung von Interessenkonflikten. Die Vergütungsrichtlinien der HAGIM sind in Abstimmung mit der Personalabteilung und Compliance ausgestaltet worden und sind darauf ausgerichtet, dass Kundeninteressen durch die Vergütung relevanter Personen kurz-, mittel- oder langfristig nicht beeinträchtigt werden.

Nachhaltigkeitsrisiken sind definiert als Ereignisse oder Bedingungen in den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investition haben können. Da sich die Vergütung der Portfoliomanager unter anderem an der Wertentwicklung der verwalteten Vermögen, somit also am Wert der Investitionen orientiert, ist ein jederzeitiger Gleichlauf von Kunden- und Mitarbeiterinteressen gewährleistet.

Die HAGIM berücksichtigt PAIs auf Unternehmensebene nicht.

Die Produkte, die von der HAGIM gemanagt und/ oder vertrieben werden und die PAIs berücksichtigen, spielen im Gesamtvolumen der HAGIM eine bisher sehr untergeordnete Rolle, da PAIs bei der deutlichen Mehrzahl an Produkten nicht berücksichtigt werden. Inwieweit künftig eine Berücksichtigung auf Produktebene erfolgen wird, hängt in erster Linie vom Bedarf unserer Investoren ab.

Im Umgang mit Artikel 4 SFDR verfolgt die HAGIM einen Proportionalitätsansatz. Die HAGIM plant PAIs auch auf Unternehmensebene zu berücksichtigen, wenn die Produkte, die PAIs berücksichtigen einen nicht unwesentlichen Teil des Gesamtvolumens ausmachen. Dieser Anteil wurde auf 10% festgelegt. Sobald die HAGIM PAIs auf Unternehmensebene berücksichtigt, wird das in einem Umfang geschehen, den die Datenlage zu diesem Zeitpunkt ermöglicht. Die Datenlage ist u.a. von angrenzenden regulatorischen oder freiwilligen Offenlegungsverpflichtungen für die investierbaren Unternehmen abhängig.

Weiterhin verfolgt die HAGIM sehr genau die regulatorischen Entwicklungen sowie die Entwicklungen am Markt und wird Anpassungen in den Vorgaben oder am Markt berücksichtigen.

Nachhaltigkeitsrisiken im Sinne der Verordnung (EU) 2019 / 2088 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor sind Ereignisse oder Bedingungen in den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investition haben können. Diese Effekte können sich auf die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage des verwalteten Vermögens auswirken.

Nachhaltigkeitsrisiken fließen als qualitative Bewertung im Rahmen der generellen Analysetätigkeit durch die Entscheidungsträger des Portfolios ein. Im Investmentprozess werden sie innerhalb der fundamentalen Analyse neben anderen Risikofaktoren analysiert, qualitativ bewertet und in die Investitionsentscheidung einbezogen.

Es findet eine Betrachtung gemäß der einzelnen Dimensionen Ökologisches, Soziales und Governance statt („ESG“). Je nach verfügbarer Datenlage können in die Betrachtung Inhalte der nicht-finanziellen Berichterstattung, Bewertungen von ESG-Datenanbietern oder Adverse Media Checks einfließen. Die Betrachtung unterliegt dem Proportionalitätsprinzip und die Beurteilung der Wesentlichkeit liegt beim Entscheidungsträger des Portfolios.

Die Entwicklungen auf europäischer und nationaler Ebene in Bezug auf Nachhaltigkeitsrisiken und die damit einhergehenden Vorgaben für die Finanzindustrie werden laufend beobachtet. Es kann aufgrund von Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen sowie der Verbesserung der Datenlage und den zur Verfügung stehenden Methoden zu Anpassungen bei dieser Strategie kommen.